נסח טאבו הוא המסמך הרשמי המעיד על זכויות הבעלות בנכס מקרקעין. מסמך זה מתעד את הפרטים המשפטיים של הנכס כפי שהם רשומים בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו). בדיקה מעמיקה של נסח הטאבו היא קריטית כדי להבטיח שהרכישה אינה מלווה בסיכונים משפטיים ותאפשר רישום מסודר של הבעלות על שם הרוכש. להלן הפרטים העיקריים שיש לבדוק: 📌 זהות הבעלים הרשומים – יש לוודא שהמוכר המופיע בהסכם המכר אכן רשום כבעל הזכויות בנכס. במקרים בהם מדובר במספר בעלים משותפים (שותפות, ירושה וכו'), יש לוודא שכל הבעלים מסכימים לעסקה וחותמים על החוזה. 📌 שעבודים ועיקולים – יש לוודא כי הנכס אינו משועבד לבנק (כחלק ממשכנתא קיימת) או נמצא תחת עיקול שהוטל על ידי גורם חיצוני (רשויות, נושים פרטיים). שעבודים ועיקולים עשויים למנוע את השלמת העסקה עד להסרתם. 📌 הערות אזהרה – הערת אזהרה היא רישום משפטי המופיע בטאבו, המצביע על כך שקיימת התחייבות כלשהי של בעל הנכס לצד שלישי. למשל, התחייבות למכור את הדירה לרוכש אחר או קיומה של עסקה משפטית שטרם הושלמה. יש לבדוק את מהות ההערה ולוודא שאין סיכון משפטי הנובע ממנה. 📌 זכויות צד ג' – בחלק מהמקרים, ייתכן שרשומים בנכס צדדים שלישיים בעלי זכויות, כגון בן/בת זוג שהיו שותפים לבעלות על הדירה ואינם חתומים על העסקה. חשוב לוודא שאין צדדים נוספים שיכולים לערער על הרכישה. 📌 ייעוד ושימוש בנכס – בנסח הטאבו ניתן לראות את הייעוד הרשמי של הנכס, לדוגמה: מגורים, מסחר, תעשייה או שטח חקלאי. לעיתים רוכשים נכס מבלי לדעת שהשימוש בו בפועל חורג מהייעוד המופיע ברישום, דבר שעלול להוביל להשלכות משפטיות בעתיד. 📌 הגבלות משפטיות נוספות – לעיתים קיימות מגבלות שהוטלו על הנכס על ידי הרשויות או בעלי זכויות קודמים. יש לבדוק האם קיימים תנאים מגבילים למכירת הנכס, כגון דרישות מיוחדות להעברת הבעלות או מגבלות מכירה בתקופה מסוימת. 📌 שטח הנכס ותיאורו המשפטי – בנסח מופיעים פרטים אודות שטח הדירה, מספר החלקה והגוש שבו היא רשומה. יש לוודא שהפרטים הללו תואמים את מה שמוצג ברישום העירוני ובתוכניות הבנייה. 📌 תנאים מיוחדים ברישום – לעיתים קיימים רישומים מיוחדים הקובעים תנאים ספציפיים להעברת בעלות או לשימוש בנכס, כמו מגבלות רישום הנובעות מהסכמים פרטיים או הגבלות שהוטלו בהחלטות משפטיות קודמות. לאחר ביצוע הבדיקה, אם מתגלות בעיות כלשהן בנסח הטאבו, חשוב לפנות לעורך דין המתמחה במקרקעין על מנת לבחון כיצד ניתן לפתור את הבעיות ולהבטיח שהעסקה תתנהל בצורה חוקית ובטוחה. בדיקות נוספות מעבר לטאבו אם הדירה אינה רשומה בטאבו, יש לבצע בדיקות במנהל מקרקעי ישראל או מול החברה המשכנת, כדי לוודא שהזכויות תקינות. אם הדירה נמצאת בבניין בהליך של פרויקט התחדשות עירונית (תמ"א 38 או פינוי-בינוי), יש לבדוק שאין מגבלות או חובות עתידיים על הדירה. בדיקות תכנוניות – חריגות בנייה ושימושים אסורים יש לבדוק האם בנכס בוצעו שינויים לא חוקיים – לדוגמה: סגירת מרפסת ללא היתר, בניית תוספות שלא נרשמו בתשריט ההיתר וכו'. מומלץ להיעזר באדריכל או מהנדס שיבדוק את מצבו הפיזי של הנכס ויוודא שאין חריגות נסתרות. חשוב להדגיש כי בדיקות תכנוניות, לרבות בדיקות היתר בניה והתאמת המבנה להוראות התכנון והבניה, אינן בתחום מומחיותו של עורך הדין המטפל בעסקה. מומלץ לשכור שירותיו של אדריכל, מהנדס או בעל מקצוע מתאים שיבצע בדיקות אלה בצורה יסודית ויספק חוות דעת מקצועית בנוגע לתקינות הבנייה והשימושים המותרים בנכס.