משרד עורכי דין לענייני ליקויי בניה

משרד עורכי דין כפיר יפת
לתיאום פגישה השאירו פרטים

אחד מתחומי ההתמחות של משרד כפיר יפת הוא כעורך דין ליקויי בניה.
לעו"ד כפיר יפת ניסיון עשיר ורב בייצוג בבתי משפט בתיקים של ליקויי בנייה, מזה כ-18 שנים.

עורך דין ליקויי בנייה חייב להיות בעל היכרות מעמיקה ורחבה עם כל מערכת החוקים והתקנות הרלבנטיים לתחום הנדל"ן בכלל ולתחום של מכר דירות על ידי קבלנים, בפרט. חברות קבלניות מעסיקות משרדי עורכי דין על בסיס קבוע ומתמשך, וחלק מהחברות לא יהססו להעלות ולפרט במסגרת ההליך המשפטי כל טענת הגנה שניתן להעלות על הדעת, במטרה להדוף את דרישות הדיירים, אף הבסיסיות והצודקות ביותר.

לכן, לצורך הגשת תביעה בליקויי בנייה כנגד חברה קבלנית, קיימת חשיבות רבה שהרוכשים של הנכס יפנו דווקא לעורך דין ליקויי בניה מומלץ, על מנת שייצג אותם בצורה נבונה ויעילה, בהתאם לידע הרב והניסיון העשיר שנצברו באמתחתו. התנהלות נבונה ומדויקת בתיק של ליקויי בניה, חשובה על מנת למנוע מהקבלן להתחמק מקיום התחייבויותיו החוזיות וחובותיו החוקיות, בתואנות שווא, ובאמצעות העלאת טענות הגנה מלאכותיות וחסרות כל בסיס אמיתי במציאות ובמשפט.

על מה יש להקפיד בהתנהלות מול הקבלן במהלך שנת הבדק בניסיון לגרום לו לתקן את הליקויים השונים בדירה?

חשוב מאוד לתעד את הפניות השונות לקבלן בקשר לכל אחד מהליקויים בדירה. בדומה לכך, חשוב לתעד את עצם הניסיונות של הקבלן לתקן את הליקויים בדירה. תיעוד כזה רצוי שיכלול את הדברים הבאים:

1. תמונות ו/או סרטוני וידאו של הליקויים עצמם, שממחישים את קיומו של הליקוי, את מיקומו של הליקוי וכן את ההשפעה של אותו ליקוי על יכולת השימוש בדירה.
2. עותק דיגיטלי או פיזי של הפניות בכתב אל הקבלן, ואסמכתא על משלוח הפנייה לקבלן בתאריך מסוים. לדוגמא: אישור משלוח פקס; אישור משלוח דואר רשום וקבלתו אצל הנמען; תדפיס תכתובת בדואר אלקטרוני עם הקבלן, שבה הקבלן מאשר במייל חוזר קבלת הפנייה אליו.

3. תמונות ו/או סרטוני וידאו של עבודות התיקונים בדירה. מומלץ לערוך סיכום של משך העבודות ומהותן, כמות הפועלים שלקחו חלק בעבודות וכן כל פרט רלבנטי אחר בקשר לביצוע העבודות, ולשלוח עותק מהסיכום בסמוך או תוך כדי ביצוע העבודות, למשרדי הקבלן.

1. תמונות ו/או סרטוני וידאו של הליקויים עצמם, שממחישים את קיומו של הליקוי, את מיקומו של הליקוי וכן את ההשפעה של אותו ליקוי על יכולת השימוש בדירה.

2. עותק דיגיטלי או פיזי של הפניות בכתב אל הקבלן, ואסמכתא על משלוח הפנייה לקבלן בתאריך מסוים. לדוגמא: אישור משלוח פקס; אישור משלוח דואר רשום וקבלתו אצל הנמען; תדפיס תכתובת בדואר אלקטרוני עם הקבלן, שבה הקבלן מאשר במייל חוזר קבלת הפנייה אליו.

3. תמונות ו/או סרטוני וידאו של עבודות התיקונים בדירה. מומלץ לערוך סיכום של משך העבודות ומהותן, כמות הפועלים שלקחו חלק בעבודות וכן כל פרט רלבנטי אחר בקשר לביצוע העבודות, ולשלוח עותק מהסיכום בסמוך או תוך כדי ביצוע העבודות, למשרדי הקבלן.

עורך דין כפיר יפת מתמחה בין היתר בענייני ליקויי בניה. דיני ליקויי בניה הם תחום משפט מתמחה העוסק בתיקון והחלפה של פריטים בבית או בבניין פגומים. חשוב להזמין עורך דין ליקויי בניה מנוסה כי יש הרבה חוקים ותקנות שיש לפעול לפיהם.

האם יש צורך להמתין עד סוף "שנת הבדק" כדי להגיש תביעה כנגד הקבלן?

חשוב לציין כי אין שום הוראת חוק המונעת ומגבילה דייר להגיש תביעה בגין ליקויי בנייה לפני תום "שנת הבדק". אין כל מניעה עקרונית להגיש תביעה כנגד הקבלן בתוך זמן קצר יחסית אחרי קבלת המפתח לדירה.

התנאי היחיד בהקשר זה שצריך להתקיים על מנת לאפשר הגשת תביעה, הוא שניתנה לקבלן הזדמנות לתקן את הליקוי בעצמו, והוא לא ניצל הזדמנות זו ולא דאג לתקן את הליקוי בתוך זמן סביר. 

כמו שניתן להבין בנקל, המונח "זמן סביר" עשוי להיות גמיש ולא ניתן לומר בוודאות ובצורה מדויקת לגמרי מה נחשב זמן סביר. יחד עם זאת, ניתן להצביע על שני קריטריונים בסיסיים שיכולים לסייע בקבלת החלטה בעניין זה:

א. היקפו של ליקוי הבניה – ככל שמדובר בליקוי שהיקפו הנו גדול יותר ולפיכך גם משמעותי יותר ובעל השפעה רבה על איכות החיים בנכס, הזמן שעל הקבלן לשנס מתניים ולטפל בליקוי, יהיה קטן יחסית. כך לדוגמא, התפוררות רובה בכל רחבי הנכס, אף אם אין בה כדי למנוע מגורים ושימוש בנכס, ברור לחלוטין שהנזק האסתטי והמצטבר שנגרם לבעלי הנכס הוא ניכר ומשמעותי, באופן שמחייב את הקבלן להשקיע מאמצעים לתקן את הליקוי ללא סחבת וללא גרירת רגלים.

ב. חומרתו של ליקוי הבניה – ככל שחומרתו של הליקוי הנה גדולה יותר כך הזמן שהקבלן יידרש לטפל בליקוי יהיה קטן יותר. לא הרי נזילה באחד מחדרי השינה בדירה כהרי שריטה באחד החלונות. את הנזילה יידרש הקבלן לתקן באופן מיידי, ואם יחלפו מס' שבועות מבלי שהקבלן ינקוף אצבע על מנת לטפל במקור הנזילה, הרי שמדובר במחדל שיכול להצדיק הגשת תביעה אף לאחר חודש אחד בלבד ממועד קבלת המפתח.

התייעצות בעניין זה עם עורך דין ליקויי בניה מומלץ ובעל ניסיון עשיר בהגשת תביעות נגד קבלנים, תסייע בקבלת החלטה בנוגע לדרך הנכונה והיעילה שכדאי לנהוג בה, והאם קיימת הצדקה להגיש תביעה כנגד הקבלן אף שטרם חלפה "שנת הבדק"

לצד האמור, קיים גם היגיון במקרים רבים, להמתין עם הגשת התביעה כנגד הקבלן לאחר שתחלוף תקופת
"האם יש לפנות לעורך דין ליקויי בניה רק לאחר שכבר יש בידינו חוות דעת הנדסית?" 

על מנת להגיש כתב תביעה בליקויי בנייה, נדרש לפרט בכתב התביעה את הליקויים השונים שמצויים בדירה, בנכס. בדרך כלל, לצורך איתור ופירוט הליקויים השונים, נדרשת חוות דעת הנדסית ו/או שמאית, שבה מפורטים הליקויים ומוסבר מדוע אכן מדובר בליקוי ובאי התאמה ביחס למפרט שצורף להסכם המכר, לתקן רשמי, לתקנה ו/או לנורמה שמקובלת בענף הבנייה.

קיומה של חוות דעת הנדסית בידי הרוכשים תסייע להגיש את התביעה בגין ליקויי הבנייה, בתוך זמן קצר יחסית, ללא הצורך להמתין לשכירת שירותיה של חברת בדק או של מהנדס בניין, לביקורו בנכס ולעריכת חוות דעת.

יחד עם זאת, קיימים יתרונות לבחור תחילה את עורך דין ליקויי בניה מומלץ ולשכור את שירותיו לצורך הגשת תביעה כנגד הקבלן, עוד בטרם התובע מחזיק בידיו חוות דעת הנדסית. בין היתר, נסיבות אלה מאפשרות לעורך הדין לתת הכוונה משפטית לחברת הבדק ולמהנדס הבניין על מנת שחוות הדעת שתצא מתחת ידיהם תהיה ערוכה בצורה בהירה, מקצועית ומפורטת יותר, באופן שיקל על הבנתה ועל קבלת ממצאיה ומסקנותיה על ידי בית המשפט או על ידי המומחה שימונה מטעם בית המשפט, בבוא העת.

מתי התביעה כנגד הקבלן צריכה להיות למתן צו עשה כדי שיבצע תיקונים בפועל, ומתי נכון יותר שהתביעה תהיה לפיצוי כספי?

לצורך קבלת החלטה מושכלת בנוגע לסעד שיהיה נכון ויעיל לבקש מבית המשפט במסגרת תביעה המוגשת בגין ליקויי בניה, יש לערוך, בין היתר, בחינה של הנקודות / השאלות הבאות: