משרד המשפטים פרסם "סיכום דיון" בעניין אופן החיוב של בעלי נכסים בהיטל השבחה בגין תכניות מפורטות שאושרו מכוח תמ"א 38 

משרד המשפטים פרסם "סיכום דיון" בעניין היטל השבחה ותכניות מפורטות שאושרו מכוח תמ"א 38

ביום 1.12.2022 פרסם משרד המשפטים סיכום דיון שנערך  בהובלת המחלקה למשפט אזרחי של משרד היועץ המשפטי לממשלה. מדובר למעשה בחוות דעת שעוסקת בשתי שאלות מרכזית סביב תמ"א 38 והיטלי השבחה: 1. האם ומתי תכנית מפורטת לפי סעיף 23 לתמ"א 38, החלה על שטח נרחב ועל מספר רב של מבנים, היא תכנית שיש לגבות מכוחה היטל השבחה בעת מימוש זכויות במכר?   2. האם במסגרת חישוב שווי המצב הקודם במסגרת שומת ההשבחה, יש להביא בחשבון את השווי הנובע מעצם תחולתה של תמ"א 38 על הבניין, או שמא יש לנטרל עליית שווי זו?

להלן סיכום הדברים בתמצית, לרבות על דרך הציטוט של חלקים רלבנטיים מהמסמך עצמו.

האם תכנית לפי סעיף 23 מקימה חיוב בהיטל השבחה לעת מימוש במכר?

א. יש לבחון כל תכנית בהתאם למאפייניה, שכן אין דין שווה לכלל התכניות, וככל שיש ביניהן שוני מהותי אכן יש להניח כי התוצאה תהא שונה.

ב. אם ייקבע כי תכנית לפי סעיף 23 ,בשל מאפייניה, המרחב עליו היא חלה או יכולת הניצול שלה – היא תכנית לא קונקרטית – הרי שבמצב זה תחול ההלכה לפיה מועד אירוע המס יתגבש רק בשלב ההחלטה על מתן היתר מכוחה. הוא גם יהיה המועד הקובע לחישוב שומת ההשבחה.

ג. .מנגד, ככל שבחינת התכנית תוביל למסקנה כי מדובר בתכנית שהיא גם קונקרטית וגם מעניקה "זכויות מוקנות", הרי שמדובר בתכנית וודאית ומשכך, יחול המשטר "הרגיל" של היטלי ההשבחה. קרי, יש לחייב
בהיטל השבחה, גם לעת מימוש במכר, והמועד הקובע לחישוב שומת ההשבחה יהיה מועד אישור התכנית.

האם יש להביא בחשבון במסגרת שווי מצב קודם בשומת השבחה את ההשבחה שצמחה למקרקעין מעצם תחולתה של תמ"א 38?

א. יש לנטרל את השפעתה של תמ"א 38 על שוויה של הקרקע בחישוב שווי המצב הקודם, אולם אין לנטרל שווי שמקורו בעליית ערך הקרקע, גם אם אישורה של תמ"א 38 וההתייחסות של השוק אליה תרמו במשהו לעלייה זו, לדוג' – עליית ערכי קרקע שנובעת ממגמות ההתחדשות והבניה בשכונה, מאז אישורה של תמ"א 38.

ב. התמ"א איננה וודאית, איננה קונקרטית, ומשכך איננה זכות קנויה, ולא ניתן לראות אותה ככזו. משכך פגיעה בזכויות שלכאורה הוקנו בתמ"א, אינה מקימה עילה לפיצויים, ובאותה מידה, לא ניתן להתחשב בזכויות לכאוריות אלו, בחישוב המצב הקודם.

ג. כאשר מדובר בתכנית לפי סעיף 23 ניתן לראות את אישור התמ"א ולאחר מכן אישור תכנית לפי סעיף 23 מכוחה של תמ"א 38 כמהלך תכנוני אחד.

ד. הובהר, כי הנטרול או ההפחתה שיש לערוך בשווי "המצב הקודם" הוא רק לגבי הרכיב בשווי שניתן לייחס אותו לעצם תחולתה של תמ"א 38 על הבניין והאפשרות לקבלת היתר מכוחה או שניתן לייחס אותו לפוטנציאל קונקרטי לקבלת היתר מכוח התמ"א (דוגמת: הליכי ייזום שהחלו בבית המשותף, אינדיקציות להתחלת הליכי רישוי או מדיניות שאימצה הוועדה המקומית שמגבשת פוטנציאל קונקרטי למגרש או לאזור מסוים) . לעומת זאת, מרכיב בשווי שמקורו בשווי שוק הכללי, שהושפע באופן זה או אחר גם מקיומה של התמ"א ומהאופן בו התייחס אליה השוק, לא ינוטרל, שכן הוא חלק בלתי נפרד משווי השוק והוא קיים גם במגרשים שהתמ"א לא חלה עליהם.

קישור להורדת המסמך המקורי המלא: https://www.gov.il/BlobFolder/legalinfo/0412-22/he/04-12-22.pdf

close
95

היי,

מעוניינים לקבל עדכוני משפט חשובים ומעניינים בקשר לרשויות מקומיות ומיסוי עירוני? הירשמו כאן!

כתיבת תגובה

דילוג לתוכן