צרו קשר
ּ

מחלוקת בעניין גובה מס הרכישה שיש לשלם בגין רכישת מניות של חברה בעלת זכויות במקרקעין במושב, מאת היזם

ו"ע 13327-06-18 איסתא נכסים בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות

ערכאה: בית משפט המחוזי בלוד

תאריך פסק הדין: 19.3.2020

התוצאה: הערר של הנישומה נדחה ובקשת רשות המיסים להגדלת השומה – אושרה

העובדות: בשנת 2010, מושב בית חלקיה הקים חברה והתחייב להעביר לה את כל זכויותיו במקרקעין בשטח של כ-20 דונם. השווי שנקבע למקרקעין לצורך מס הרכישה עמד על סך של 579,805 ₪, וזאת בהתאם לייעודם החקלאי באותה עת. בשנת 2013, התקשרו המושב והחברה עם יזם בהסכם הקצאת מניות לפיו יוקצו ליזם מניות בחברה. בספטמבר 2016 אישרה רשות מקרקעי ישראל עסקה, שבמסגרתה החברה תחכור מאת רמ"י זכויות במקרקעין לפי תכנית בניין עיר שקיבלה תוקף בשנת 2007. בהתאם לאותו אישור, דמי החכירה המהוונים יעמדו על 9,303,840 ש"ח ללא מע"מ. בנובמבר 2016, התקשרו היזם והעוררת בהסכם לפיו היזם המחה לעוררת חלק מזכויותיו להקצאת מניות החברה, באופן שלעוררת יוקצו 50.1% מהון המניות המונפק של החברה, ומנגד העוררת הסכימה ליטול על עצמה את התחייבויות היזם על פי הסכם ההקצאה, ובכלל זאת העמדת מימון לחברה לצורך תשלום דמי ההיוון.

תמצית עמדת העוררת: א) נכון למועד חתימת הסכם רכישת המניות, טרם שולמו דמי ההיוון וטרם נחתם הסכם הפיתוח בייעוד לפי התב"ע החדשה, ולפיכך את שווי העסקה לעניין מס הרכישה יש לקבוע בהתאם לשווי הקרקע בייעודה החקלאי. ב) הוראת סעיף 19 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) שקובעת כי "יום המכירה" (או במקרה זה "יום הרכישה") במכירת זכות במקרקעין בידי מדינת ישראל, רשות הפיתוח או קרן קיימת לישראל – הוא יום אישור העסקה על ידי רמ"י – אינה רלiiנטית למישור בעלי המניות. ג) במקרה של רכישת מניות שנחשבת ל"פעולה באיגוד מקרקעין" יש לקבוע את שווי העסקה אך ורק בהתאם לשווין הכלכלי האמיתי של הזכויות במקרקעין, בהתחשב בכך שטרם שולמו דמי ההיוון ונחתם הסכם הפיתוח.

תמצית עמדת רשות המיסים: א) בהתאם להוראת סעיף 19 הנ"ל, די באישור רמ"י לעסקה כדי לקבוע את "יום הרכישה" של המקרקעין בייעודם החדש. הוראה זו חלה גם על מישור בעלי המניות, וממילא אין כל חשיבות למועד שבו נחתם הסכם הפיתוח או שולמו דמי ההיוון בפועל. ב) לא רק שיש לדחות את הערר, אלא שיש אף להגדיל את שווי המכירה ולפיכך את מס הרכישה, שכן לטענת פקיד השומה, הסתבר לו לקראת הכנת הדיון בערר כי בשומה לא נכללו הוצאות פיתוח בגין פיתוח שבוצע בפועל ולפיכך היה מקום לצרפם לשווי המכירה. כמובן שהעוררת התנגדה לכך, בעיקר על שום השיהוי בהצגת הדרישה להגדלת השווי.

בפסק הדין שניתן ביום 19.3.2020 נדחה הערר ואף קיבל את בקשת פקיד השומה להגדלת השומה בגין היקף עבודות הפיתוח שבוצעו בפועל, וזאת מהנימוקים הבאים:

א. אכן, אישור העסקה על ידי רמ"י אין בו עדיין כדי לגבש הסכם סופי ומחייב, וכל עוד לא שולמו דמי ההיוון ונחתם הסכם הפיתוח, אין לומר כי החברה קיימה את כל התנאים הנדרשים למיצוי זכויותיה, ואולם בוודאי שיש לאישור זה משמעות משפטית וכלכלית. מבחינת דיני החוזים, אישור העסקה מהווה בבחינת קיבול להצעה שהציעה החברה להקצאת מקרקעין בפטור ממכרז.

ב. דווקא העיקרון לפיו לצורך דיני המס יש לבחון את מהותה הכלכלית של העסקה ולא את הצורה הפורמלית בו הולבשה על ידי הצדדים, מוביל למסקנה לפיה די באישור העסקה על ידי רמ"י כדי להצמיח הנאה כלכלית לחברה, וממילא לבעלי המניות בה, ואותה הנאה כלכלית, הגלומה במקרקעין, היא הגוזרת את תוצאת המס של העסקה.

ג. עם אישור העסקה נחשבת החברה כמי שהמקרקעין בידה; ואם החברה נחשבת כמי שכבר רכשה את הזכויות במקרקעין, יש לראותה כבעלת אותן זכויות גם כאשר מתבצעת עסקה במניותיה. אין כל מקום לערוך בעניין זה הבחנה בין מישור החברה ומישור בעלי המניות, כפי שמציעה העוררת. השווי שיש לבחון, ובהתאם לכך למסות, הוא זה של המקרקעין גופם ולא של איזו זכות הנגזרת מהם.

ד. לעניין בקשת רשות המיסים שבית המשפט יפעיל את סמכותו להגדלת השומה ועדכונה בהתאם להוצאות הפיתוח בפועל – מאחר שניתנה לעוררת הזדמנות דיונית הולמת להתמודד עם הבקשה להגדלת השומה, הרי שאין מניעה לעשות כן. אי לכך הורה בית המשפט להוסיף לשווי הרכישה את החלק היחסי של הוצאות הפיתוח.

סיכום והערות:

העוררת רכשה מניות בחברה שמס' חודשים קודם לכן אישר רמ"י את בקשתה להקצאת מקרקעין בפטור ממכרז. רק מס' חודשים מאוחר יותר, לאחר שהעוררת הזרימה כספים לחברה על מנת לאפשר תשלום דמי היוון, נחתם הסכם פיתוח ושולמו דמי היוון, באופן שהעלה את ערך המקרקעין לפי ייעודם החדש.

לפי זה היה, לכאורה, טעם בטענת העוררת, כי אין לחשב את מס הרכישה לפי שווי הקרקע בייעודה החדש.

אולם, בשל קיומה של הוראת חוק מיוחדת במיסוי מקרקעין הקובעת במפורש שבקרקעות מדינה יראו את מועד אישור העסקה על ידי רמ"י כ"יום המכירה", בית המשפט קבע כי הרציונל של ההוראה מחייב להחילה גם בנסיבות של מיסי "פעולה באיגוד מקרקעין", כלומר לגבי רכישת מניות בתאגיד של נכסיו הם זכויות במקרקעין. התוצאה האופרטיבית היא שאפילו אם במועד רכישת המניות כל מה שמחזיק בידיו אותו תאגיד הוא "רק" אישור רמ"י להקצאת מקרקעין, התחשיב של מס הרכישה יבוצע לפי שווי המקרקעין כאילו כבר שולמו דמי היוון ונחתם הסכם פיתוח בפועל.

למעלה

השאר פרטים ונחזור אליך בהקדם

ּ