חשוב לציין כי אין שום הוראת חוק המונעת ומגבילה דייר להגיש תביעה בגין ליקויי בנייה לפני תום "שנת הבדק". אין כל מניעה עקרונית להגיש תביעה כנגד הקבלן בתוך זמן קצר יחסית אחרי קבלת המפתח לדירה.
התנאי היחיד בהקשר זה שצריך להתקיים על מנת לאפשר הגשת תביעה, הוא שניתנה לקבלן הזדמנות לתקן את הליקוי בעצמו, והוא לא ניצל הזדמנות זו ולא דאג לתקן את הליקוי בתוך זמן סביר.
כמו שניתן להבין בנקל, המונח "זמן סביר" עשוי להיות גמיש ולא ניתן לומר בוודאות ובצורה מדויקת לגמרי מה נחשב זמן סביר. יחד עם זאת, ניתן להצביע על שני קריטריונים בסיסיים שיכולים לסייע בקבלת החלטה בעניין זה:
א. היקפו של ליקוי הבניה – ככל שמדובר בליקוי שהיקפו הנו גדול יותר ולפיכך גם משמעותי יותר ובעל השפעה רבה על איכות החיים בנכס, הזמן שעל הקבלן לשנס מתניים ולטפל בליקוי, יהיה קטן יחסית. כך לדוגמא, התפוררות רובה בכל רחבי הנכס, אף אם אין בה כדי למנוע מגורים ושימוש בנכס, ברור לחלוטין שהנזק האסתטי והמצטבר שנגרם לבעלי הנכס הוא ניכר ומשמעותי, באופן שמחייב את הקבלן להשקיע מאמצעים לתקן את הליקוי ללא סחבת וללא גרירת רגלים.
ב. חומרתו של ליקוי הבניה – ככל שחומרתו של הליקוי הנה גדולה יותר כך הזמן שהקבלן יידרש לטפל בליקוי יהיה קטן יותר. לא הרי נזילה באחד מחדרי השינה בדירה כהרי שריטה באחד החלונות. את הנזילה יידרש הקבלן לתקן באופן מיידי, ואם יחלפו מס' שבועות מבלי שהקבלן ינקוף אצבע על מנת לטפל במקור הנזילה, הרי שמדובר במחדל שיכול להצדיק הגשת תביעה אף לאחר חודש אחד בלבד ממועד קבלת המפתח.
התייעצות בעניין זה עם עורך דין ליקויי בניה מומלץ ובעל ניסיון עשיר בהגשת תביעות נגד קבלנים, תסייע בקבלת החלטה בנוגע לדרך הנכונה והיעילה שכדאי לנהוג בה, והאם קיימת הצדקה להגיש תביעה כנגד הקבלן אף שטרם חלפה "שנת הבדק"
לצד האמור, קיים גם היגיון במקרים רבים, להמתין עם הגשת התביעה כנגד הקבלן לאחר שתחלוף תקופת
"האם יש לפנות לעורך דין ליקויי בניה רק לאחר שכבר יש בידינו חוות דעת הנדסית?"
על מנת להגיש כתב תביעה בליקויי בנייה, נדרש לפרט בכתב התביעה את הליקויים השונים שמצויים בדירה, בנכס. בדרך כלל, לצורך איתור ופירוט הליקויים השונים, נדרשת חוות דעת הנדסית ו/או שמאית, שבה מפורטים הליקויים ומוסבר מדוע אכן מדובר בליקוי ובאי התאמה ביחס למפרט שצורף להסכם המכר, לתקן רשמי, לתקנה ו/או לנורמה שמקובלת בענף הבנייה.
קיומה של חוות דעת הנדסית בידי הרוכשים תסייע להגיש את התביעה בגין ליקויי הבנייה, בתוך זמן קצר יחסית, ללא הצורך להמתין לשכירת שירותיה של חברת בדק או של מהנדס בניין, לביקורו בנכס ולעריכת חוות דעת.
יחד עם זאת, קיימים יתרונות לבחור תחילה את עורך דין ליקויי בניה מומלץ ולשכור את שירותיו לצורך הגשת תביעה כנגד הקבלן, עוד בטרם התובע מחזיק בידיו חוות דעת הנדסית. בין היתר, נסיבות אלה מאפשרות לעורך הדין לתת הכוונה משפטית לחברת הבדק ולמהנדס הבניין על מנת שחוות הדעת שתצא מתחת ידיהם תהיה ערוכה בצורה בהירה, מקצועית ומפורטת יותר, באופן שיקל על הבנתה ועל קבלת ממצאיה ומסקנותיה על ידי בית המשפט או על ידי המומחה שימונה מטעם בית המשפט, בבוא העת.
מתי התביעה כנגד הקבלן צריכה להיות למתן צו עשה כדי שיבצע תיקונים בפועל, ומתי נכון יותר שהתביעה תהיה לפיצוי כספי?
לצורך קבלת החלטה מושכלת בנוגע לסעד שיהיה נכון ויעיל לבקש מבית המשפט במסגרת תביעה המוגשת בגין ליקויי בניה, יש לערוך, בין היתר, בחינה של הנקודות / השאלות הבאות:
1. מהותם של הליקויים וחומרתם – לעתים מהותו של הליקוי תכריע מהו הסעד שיהיה נכון יותר לבקש בגין ליקויי בנייה. כך, לדוגמא, בעיות רטיבות, יש יתרון לדרוש מהקבלן לבצע את התיקון בפועל ולא להסתפק בפיצוי כספי, וזאת מכיוון שטיבם ויעילותם של עבודות לתיקון בעיות רטיבות לא תמיד יכולות להתברר בסמוך לאחר סיום ביצוע העבודות. לעתים תיקונים שבוצעו מתגלים כבלתי יעילים לגמרי בעונת הגשמים הבאה, או אף באלה שלאחריה. ברגע שרוכש הדירה קיבל פיצוי כספי בגין הליקוי, אין עוד כל אחריות מצד הקבלן ביחס לאותו ליקוי, ועל רוכש הדירה לדאוג בכוחות עצמו ובאמצעות קבלנים אחרים לביצוע התיקונים. לא תמיד אפשר להיות בטוחים שהקבלן החדש שתשכרו לביצוע התיקונים יהיה אמין ומקצועי יותר מהקבלן שממנו רכשתם את הדירה. וחשוב מכך, חוק המכר (דירות) שמעניק הגנות שונות לרוכשי דירות בקשר לאחריות הקבלן, אינו חל ביחס לקבלנים שנשכרים על ידי הדיירים באופן עצמאי.
2. הערכת יכולתו של הקבלן לבצע עבודות תיקון יעילות שיש בכוחן לפתור את הליקויים והבעיות באופן אמיתי ויסודי – בעניין זה חשוב להפריד בין המוטיבציה של הקבלן לבצע עבודות מרצונו הטוב והחופשי, טרם הגשת התביעה, לבין יכולתו הטכנית והפיננסית לפעול לביצוע התיקונים תחת צו של בית משפט. לעתים קבלן שגרר רגליים במשך כל תקופת הבדק ואף לאחר מכן, יידע לבצע את מלאכתו כהלכה לאחר שיבין כי הוא מחויב לעשות זאת מכוח צו בית משפט, וכי אין לו כל דרך להתחמק מכך.
3. האם תיקון הליקוי סובל דיחוי או שחיוני וחשוב לבעלי הדירה שהתיקון יתבצע ללא כל שיהוי, ובין היתר על מנת להקטין את הנזקים שנגרמים להם כתוצאה מהליקוי? כאשר הליקוי גורם לפגיעה חמורה באיכות החיים של הדיירים והדבר מסב להם אי נוחות ועגמת נפש רבה במיוחד, ייתכן שאין להם את הרצון והיכולת להמתין את הזמן שצפוי לקחת לבית משפט להכריע בתובענה. במקרה כזה, דיירים עשויים להעדיף לבצע התיקון באופן מיידי באמצעות קבלן פרטי אחר, ולאחר מכן לתבוע את הקבלן לשפותם בגין העלות הכספית שבה נשאו. יחד עם זאת, במקרים מתאימים, ניתן לשקול הגשת בקשה לצו עשה זמני כנגד הקבלן, על מנת שיבצע תיקונים דחופים וזמניים שנדרשים על מנת להפסיק נזקים מיידיים לדירתם.