בית המשפט העליון: יש לקחת בחשבון, במסגרת שומת היטל ההשבחה שהמבקשת הוציאה למשיבה 1 בגין מכירת דירתה, את ההוצאה על תשלום בגין "קרן חניה"

גב' אורלי בורשטיין  מכרה את דירתה בתל אביב, והוועדה המקומית לתכנון ובניה הוציאה לה דרישה לתשלום היטל השבחה. גב' בורשיין הגישה ערר על שיעור היטל ההשבחה שנקבע לה בטענה כי יש לקחת בחשבון במסגרת השומה את התשלום בגין "קרן חניה". (תשלום המיועד להקמת מקומות חניה בקרבת מקום לנכס לגביו הוגשה תכנית בניה, חלף בניית מקומות חנייה בנכס עצמו) בו היא עתידה להיות מחויבת מכוח תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה). ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה קיבלה את עמדת המשיבה 1 תוך שנקבע כי יש להביא את ההוצאה על התשלום לקרן החניה בחשבון במסגרת שומת היטל ההשבחה. ערעור על ההחלטה נדחה בבית משפט לעניינים מינהליים, והוועדה המקומית הגישה בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון.

.בית המשפט העליון נתן רשות ערעור, דחה את הערעור ופסק:

לשם הטלת היטל השבחה צריכים להתקיים שני תנאים מצטברים: עליית שווי המקרקעין; העלייה בשווי באה בעקבות ביצוע אחת מפעולות התכנון הבאות: אישור תכנית, מתן הקלה, התרת שימוש חורג. שיעור ההשבחה שבו יחוב בעל המקרקעין שהושבחו עומד על מחצית משווי ההשבחה ולשם חישובו יש להעריך את שווי המקרקעין בשוק החופשי לפני אישור התכנית המשביחה ("המצב הקודם") ולאחריה ("המצב החדש"). ההפרש בין סכומים אלה הוא שווי ההשבחה ממנו נגזר סכום ההיטל. הערכת השווי תיעשה בהתאם למבחן אוניברסלי, המניח שוק משוכלל שבו קונה סביר מוכן לשלם תמורה המשקפת את הערך האובייקטיבי של המקרקעין בנקודת הזמן הנתונה.

אשר להוצאות אותן יש להביא בחשבון במסגרת חישוב שווי ההשבחה כתוצאה מהפעולה התכנונית, כבר נפסק כי מקום שעל יזם או בעל מקרקעין לשאת בעלויות הנובעות מהתכנית המשביחה ונדרשות לשם מימושה, ניתן, לפי נסיבות העניין, לקחתן בחשבון בעת שומת היטל ההשבחה. לעומת זאת, כל חיוב או הוצאה אחרת החיצוניים לתכנית ושאין בהם כדי להשפיע על שווי השוק של המקרקעין ככאלה, לא יילקחו בחשבון בעת עריכת השומה מקום שאין הוראות מתאימות בדין המאפשרות זאת.

אשר לשאלה האם תשלום עבור קרן חניה היא חיוב "חיצוני" אותו מוציא בעל המקרקעין לקראת הליכי התכנון שיצרו את "המצב החדש" ואינו מהווה חלק משווי השוק של המקרקעין, או שמא מדובר בחיוב "פנימי", שמוטל על בעל המקרקעין כחלק בלתי נפרד מהוראות התכנית המשביחה, בימ"ש פסק כי למרות שלכאורה קרן החניה מהווה הוצאה חיצונית לתכנית, יש לה השפעה ממשית על שווי הנכס במצב החדש ולכן יש להתחשב בעת עריכת שומת ההשבחה בהוצאות לשם מימוש החובה להתקנת מקומות חניה או תשלום לקרן החניה. החובה להתקין מקומות חניה או לחלופין תשלום לקרן חניה נדרשים בהכרח לשם מימוש מלוא הפוטנציאל התכנוני של הנכס. לכן, הוצאות אלה משפיעות ישירות על שווי הנכס.

ודוק, ההבחנה בין חיוב "פנימי" לחיוב "חיצוני" אינה מתבססת על השאלה האם החיוב קבוע במפורש בתכנית המשביחה, כי אם על השאלה האם מדובר בחיוב שבלעדיו לא הייתה יכולה התכנית המשביחה לבוא לאוויר העולם. בענייננו, על אף שהחיוב קבוע בתקנות החניה ולא בתכנית המשביחה, מדובר בתנאי בלעדיו אין למימוש התכנית המשביחה ולכן יש לקחתו בחשבון בעת עריכת השומה. בנוסף, בתכנית המשביחה צוין במפורש כי הסדר החניה בתכנית יתנהל בהתאם לתקנים המקובלים בעירית תל אביב בזמן הוצאת ההיתר. לכן קרן החניה מהווה חלק בלתי נפרד מהתכונות התכנוניות הגלומות בתכנית המשביחה והיא משפיעה על השווי האובייקטיבי של המקרקעין בשוק החופשי. (למעלה מהצורך צוין ש"קיזוז" תשלום קרן החניה מהיטל ההשבחה או לקיחתו בחשבון כהוצאה "פנימית" הנדרשת למימוש התכנית המשביחה אינן הדרכים הבלעדיות לשקלול התשלום לקרן החניה במסגרת קביעת סכום היטל ההשבחה).

בנוסף לדחיית הערעור, הוועדה המקומית חויבה בהוצאות משפט של הנישומה בסך 15,000 ש"ח.

close
95

היי,

מעוניינים לקבל עדכוני משפט חשובים ומעניינים בקשר לרשויות מקומיות ומיסוי עירוני? הירשמו כאן!

כתיבת תגובה

דילוג לתוכן